Разборы проектов
Реальные примеры анализа объектов: от входных данных до финального решения. Вот так я работаю с каждым кейсом.
Найдено кейсов: 5
Студия 24 м², СПб, цель: максимальный доход
Входные данные
Бюджет
5 000 000 ₽
Взнос
1 500 000 ₽
Горизонт
3-5 лет
Риск
средний
3 сценария доходности
Пессимистичный
Базовый
Оптимистичный
Риски и замечания
- Высокая конкуренция в центре — демпинг по ценам
- УК берёт 25% — выше среднего по рынку
- Договор предусматривает штрафы за досрочный выход
Вердикт: Брать с оговоркой
Объект в центре с хорошей загрузкой (78%), но высокая комиссия УК снижает доходность. Рекомендую попробовать снизить комиссию УК до 20% или выбрать другой объект с более выгодными условиями.
1-комнатная 32 м², Москва, цель: рост цены
Входные данные
Бюджет
12 000 000 ₽
Взнос
3 500 000 ₽
Горизонт
5+ лет
Риск
высокий
3 сценария доходности
Пессимистичный
Базовый
Оптимистичный
Риски и замечания
- Объект в строительстве — риск переноса сроков сдачи
- Застройщик обещает 10% гарантированной доходности, но условия непрозрачные
- Высокая цена за м² (375 000 ₽) — сложно продать с прибылью в первые 2-3 года
Вердикт: Не брать
Слишком высокая цена входа при непрозрачных гарантиях от застройщика. Гарантированная доходность 10% вызывает сомнения — нужно запросить образец договора и проверить, как УК выполняет обязательства на других объектах.
Студия 26 м², Сочи, цель: гибрид (доход + рост)
Входные данные
Бюджет
7 500 000 ₽
Взнос
2 500 000 ₽
Горизонт
3-5 лет
Риск
низкий
3 сценария доходности
Пессимистичный
Базовый
Оптимистичный
Риски и замечания
- Сильная сезонность: зима -40%, лето +60%
- Зависимость от туристического потока (санкции, кризис)
- УК работает 2 года — короткая история, нет долгосрочных данных
Вердикт: Брать
Хороший баланс доходности и потенциала роста. Локация в центре Сочи, рядом с морем. УК показывает прозрачные отчёты, несмотря на короткую историю. Рекомендую уточнить механизм компенсации в низкий сезон.
Студия 22 м², Казань, цель: пассивный доход
Входные данные
Бюджет
4 200 000 ₽
Взнос
1 200 000 ₽
Горизонт
5+ лет
Риск
низкий
3 сценария доходности
Пессимистичный
Базовый
Оптимистичный
Риски и замечания
- Удалённость от центра — может быть низкая загрузка
- Комиссия УК 20% — в норме, но можно найти и ниже
- Нет данных о сезонности — неизвестно, как ведёт себя объект зимой
Вердикт: Брать с условием
Доступная цена входа и приемлемая доходность. Рекомендую запросить у УК данные о загрузке по месяцам за последний год и уточнить, есть ли гарантия минимальной загрузки в низкий сезон.
2-комнатная 45 м², СПб, цель: семейная инвестиция
Входные данные
Бюджет
9 500 000 ₽
Взнос
3 000 000 ₽
Горизонт
5+ лет
Риск
низкий
3 сценария доходности
Пессимистичный
Базовый
Оптимистичный
Риски и замечания
- Большая площадь — меньший спрос, чем на студии
- ADR выше, но загрузка может быть ниже (65-70%)
- УК специализируется на студиях — опыта с большими квартирами меньше
Вердикт: Брать, если нужна ликвидность
2-комнатная квартира легче продаётся на вторичке, чем студия. Если цель — не только доход, но и возможность продать с прибылью через 3-5 лет, это хороший вариант. Доходность ниже, чем у студии, но ликвидность выше.
Нужен разбор вашего объекта?
Мы проанализируем ваш вариант по такой же методологии и дадим чёткое заключение