Как мы работаем
7 шагов от анкеты до сделки и контроля первых 6 месяцев. Без обещаний — только проверенная методология и реальные цифры.
Наш процесс работы
Сбор профиля инвестора
Заполняете анкету: бюджет, первоначальный взнос, цель (доход/рост), горизонт, риск-профиль. Это база для подбора.
Формирование shortlist 3–5 вариантов
Мы отбираем объекты, которые соответствуют вашим критериям по бюджету, городу, формату и потенциалу. Не больше 5 — чтобы не потеряться в выборе.
Финмодель по 3 сценариям
Для каждого объекта считаем доходность в пессимистичном, базовом и оптимистичном сценариях. Учитываем ADR, загрузку, сезонность, расходы УК.
Проверка УК и договора
Анализируем условия договора: схему выплат, комиссии УК, штрафы, обязательства сторон. Ищем красные флаги и невыгодные условия.
Сравнение и выбор
Сравниваем все варианты по единой таблице метрик. Даём рекомендацию: какой объект выбрать и почему, какие вопросы задать застройщику/УК.
Переговоры, условия, документы
Помогаем с переговорами по цене и условиям. Проверяем итоговый договор перед подписанием. Сопровождаем до закрытия сделки.
Сделка + контроль
После покупки контролируем первые 6 месяцев: проверяем отчёты УК, соответствие выплат ожиданиям, помогаем решать возникающие вопросы.
Что именно мы проверяем
Полный чек-лист анализа объекта по 4 ключевым категориям
Финансы
- ADR (средний чек) и его динамика по месяцам
- Загрузка (occupancy) — средняя и по сезонам
- RevPAR (доход с доступного номера)
- Операционные расходы: УК, коммуналка, ремонтный фонд
- NOI (чистая операционная доходность) после всех расходов
- Окупаемость (payback period) и IRR
Юридическое
- Условия договора с УК: схема выплат, комиссии, штрафы
- Кто несёт риски пустых периодов (инвестор или УК)
- Обязательства сторон: ремонт, мебель, техника
- Возможность расторжения договора и условия выхода
- Гарантии доходности (если есть) и их реальность
Управляющая компания
- Прозрачность отчётов: как часто, какие метрики показывают
- Схема выплат: фиксированная или от фактической выручки
- Репутация УК: отзывы инвесторов, история работы
- Процент УК: сколько берут и что входит в комиссию
- Красные флаги: задержки выплат, непрозрачные условия
Ликвидность
- Локация: центр / районы / окраина, транспортная доступность
- Формат: апарт-отель / база отдыха / гостиница
- Спрос: туристический / деловой / сезонный
- Конкуренция: сколько похожих объектов рядом
- Перспективы роста цены: развитие района, инфраструктура
Как мы зарабатываем
Наша мотивация — подобрать вариант, который реально сходится по цифрам и рискам. Мы не зарабатываем на откатах от застройщиков или УК — это противоречит нашей задаче защищать ваши интересы.
В зависимости от кейса это может быть:
- Фиксированная оплата за подбор и анализ (shortlist, сравнение)
- Комиссия на сделке (если сопровождаю покупку)
- Оплата сопровождения (контроль первых 6 месяцев)
Главное: мы заинтересованы в том, чтобы вы получили объект с реальной доходностью, а не красивой презентацией. Наш доход зависит от качества нашей работы, а не от того, какой объект вы купите.
Готовы начать работу?
Заполните анкету, и мы пришлём shortlist подходящих вариантов